A Milano, come in altre grandi città europee, trovare una casa a un prezzo compatibile con il proprio reddito è diventato per molte persone un problema concreto. Gli studenti pagano cifre elevate anche per una stanza, i lavoratori faticano a sostenere un affitto senza sacrificare una parte sproporzionata dello stipendio e intere fasce della popolazione rischiano di essere espulse dai luoghi in cui studiano, lavorano e hanno costruito la propria vita.
Non è soltanto una questione di mercato immobiliare. È una questione sociale, economica e, in ultima analisi, politica.
Eppure, quando si discute di crisi abitativa, il dibattito tende spesso a concentrarsi su un bersaglio preciso: gli affitti brevi. Airbnb, le locazioni turistiche, gli appartamenti destinati ai visitatori vengono indicati come una delle principali cause della scarsità di abitazioni disponibili per i residenti. Da qui nascono proposte per limitarli, ridurli o renderli meno convenienti.
Il problema è che, anche quando queste misure possono avere una loro utilità in determinati contesti, non possono diventare il sostituto di una vera politica abitativa.
Il proprietario privato non è lo Stato
Un proprietario che possiede un appartamento deve poter scegliere, nel rispetto della legge, come utilizzarlo: affittarlo a lungo termine, destinarlo a locazione turistica, venderlo, tenerlo a disposizione della propria famiglia o investirvi in altro modo.
Questa libertà non dovrebbe essere considerata un ostacolo da rimuovere ogni volta che emerge una difficoltà sociale.
Se una città ha bisogno di più abitazioni accessibili, non è ragionevole pretendere che siano i singoli proprietari a farsi carico, attraverso limitazioni sempre più stringenti, di una responsabilità che appartiene principalmente alle istituzioni.
Il privato non è un ente pubblico. Non ha il compito di garantire il diritto all'abitazione, così come non ha il compito di risolvere autonomamente la disoccupazione, la povertà o la carenza di servizi sanitari.
Naturalmente, questo non significa che il mercato non abbia alcuna responsabilità o che ogni regolamentazione sia illegittima. Significa, piuttosto, che non si può costruire una politica sociale contando sul fatto che qualcun altro rinunci al proprio interesse privato per compensare l'assenza di un progetto pubblico.
Se una parte della popolazione non riesce più ad accedere ad un'abitazione dignitosa, lo Stato deve intervenire .
Il patrimonio abbandonato: una risorsa che spesso non vediamo
In molte città esistono edifici inutilizzati da anni: ex fabbriche, capannoni industriali, immobili commerciali falliti, strutture pubbliche dismesse, condomini degradati, edifici mai completati o aree che hanno perso la loro funzione originaria.
Non tutti questi immobili sono recuperabili. Alcuni possono essere pericolanti, inquinati, privi di infrastrutture adeguate o troppo costosi da trasformare. Ma proprio per questo servirebbe un lavoro sistematico di ricognizione.
Le istituzioni dovrebbero sapere:
- quali immobili sono inutilizzati da anni;
- chi ne è il proprietario;
- in quali condizioni si trovano;
- quali vincoli urbanistici o ambientali li riguardano;
- quanto costerebbe recuperarli;
- se possono essere trasformati in abitazioni, studentati o altri servizi;
- se il recupero sarebbe economicamente e socialmente sostenibile.
Oggi, invece, spesso si discute di costruire nuove abitazioni senza aver prima affrontato in modo organico il patrimonio già esistente.
Prima di consumare nuovo suolo, dovremmo chiederci quanto spazio inutilizzato abbiamo già nelle nostre città.
Un'alternativa al degrado permanente
La proposta che immagino è semplice nel principio, ma richiederebbe una disciplina seria e rigorosa.
Quando un immobile privato rimane abbandonato per un periodo significativo e si trova in condizioni di degrado, l'ente pubblico dovrebbe poter avviare una procedura di verifica e recupero.
Il proprietario dovrebbe essere informato, avere la possibilità di presentare un progetto e disporre di un termine ragionevole per intervenire. Potrebbe scegliere di riqualificare l'immobile, venderlo, concederlo in locazione o collaborare con il Comune attraverso un progetto di interesse pubblico.
Ma se, dopo anni di abbandono, il proprietario non intende recuperare l'immobile, non lo utilizza e non accetta alcuna soluzione, dovrebbe esistere anche uno strumento pubblico di ultima istanza: l'espropriazione per pubblica utilità, con un indennizzo previsto dalla legge.
Non una requisizione arbitraria. Non un esproprio generalizzato. Non una punizione per chi possiede una casa.
Uno strumento circoscritto, applicabile soltanto in presenza di condizioni verificabili: abbandono prolungato, degrado significativo, interesse pubblico concreto, progetto di recupero sostenibile e garanzie procedurali per il proprietario.
L'obiettivo non sarebbe sottrarre ricchezza ai privati, ma restituire una funzione sociale a immobili che, altrimenti, continuerebbero a deteriorarsi mentre migliaia di persone cercano una casa.
“O lo recuperi, o lo recupera la collettività”
Il principio potrebbe essere formulato così:
«Un immobile non può essere considerato soltanto come un bene da conservare indefinitamente in stato di abbandono, quando il suo recupero risponde a un interesse pubblico concreto e verificabile.»
Questo non significa che ogni proprietà debba essere utilizzata secondo le preferenze dello Stato. Significa che, in casi eccezionali, la proprietà privata può essere sottoposta a un bilanciamento con l'interesse pubblico, come già avviene in diversi ordinamenti attraverso gli strumenti dell'espropriazione per pubblica utilità.
L'esproprio dovrebbe essere solo l'ultima fase di un percorso trasparente, non il punto di partenza.
Prima vengono la ricognizione, il dialogo, gli incentivi, i progetti di recupero e i termini per intervenire. Solo quando queste strade falliscono, e quando l'interesse pubblico è reale, si valuta l'acquisizione coattiva.
Case pubbliche, non semplicemente sussidi
Una volta recuperati, questi immobili potrebbero essere destinati a un patrimonio abitativo pubblico o a forme di edilizia sociale e convenzionata.
L'obiettivo non dovrebbe essere creare abitazioni gratuite indistintamente, ma offrire affitti accessibili e sostenibili, collegati alle condizioni economiche delle persone e al potere d'acquisto dei redditi locali.
Studenti, lavoratori, giovani coppie, famiglie e persone in difficoltà potrebbero accedere a queste abitazioni secondo criteri trasparenti, con priorità a chi risiede, studia o lavora nel territorio e dimostra un effettivo bisogno abitativo.
In questo quadro, la cittadinanza italiana può essere uno dei criteri previsti dalle politiche pubbliche, insieme alla residenza, alla contribuzione, alla situazione economica e alla stabilità del legame con il territorio. Ma il punto decisivo dovrebbe essere sempre la costruzione di un sistema abitativo pubblico capace di rispondere ai bisogni reali, senza trasformare la casa in uno strumento di contrapposizione permanente tra categorie di persone.
L'affitto pagato dagli inquilini contribuirebbe a coprire, nel tempo, i costi di recupero, manutenzione e gestione. Non sarebbe necessariamente un investimento speculativo, ma un investimento pubblico con una funzione economica e sociale.
Il ruolo dell'Europa e degli enti locali
Un progetto di questo tipo non dovrebbe dipendere soltanto dai Comuni, spesso privi delle risorse necessarie.
Servirebbe una collaborazione tra Comuni, Regioni, Stato e, dove possibile, istituzioni Europee. I fondi destinati alla rigenerazione urbana, all'efficienza energetica, al recupero del patrimonio edilizio e all'edilizia sociale potrebbero essere orientati anche verso questo obiettivo.
Non si tratta di immaginare un unico grande programma centralizzato, ma di creare un sistema coordinato di censimento, finanziamento e recupero, con criteri chiari e risultati misurabili.
Ogni progetto dovrebbe rispondere a domande precise:
- Quante abitazioni verranno recuperate?
- Quanto costerà ogni alloggio?
- Quale sarà il canone?
- Chi potrà accedervi?
- Quali saranno i tempi di realizzazione?
- Come verranno gestiti manutenzione e assegnazioni?
La trasparenza sarebbe essenziale. Un patrimonio pubblico inefficiente, lasciato nuovamente degradare o assegnato senza criteri, non risolverebbe il problema: lo sposterebbe soltanto.
Una proposta concreta da discutere
La mia idea, in sintesi, è questa:
Censire il patrimonio inutilizzato.
Creare un'anagrafe pubblica degli immobili abbandonati o gravemente degradati, con informazioni su proprietà, condizioni e potenziale di recupero.
Valutare il recupero.
Individuare gli immobili trasformabili in abitazioni, studentati o servizi, stimando costi, tempi e sostenibilità.
Offrire ai proprietari un percorso.
Prevedere incentivi, accordi, progetti di riqualificazione e termini ragionevoli per intervenire.
Applicare strumenti di ultima istanza.
Quando l'abbandono è prolungato, il degrado è significativo e l'interesse pubblico è concreto, consentire l'espropriazione per pubblica utilità secondo procedure rigorose e con indennizzo previsto dalla legge.
Recuperare e destinare gli immobili.
Trasformarli in abitazioni pubbliche, studentati o edilizia sociale, con canoni accessibili e criteri trasparenti.
Misurare i risultati.
Verificare quanti alloggi vengono creati, quanto costano e quante persone riescono effettivamente ad accedervi.
La crisi abitativa è una responsabilità collettiva. E se lo Stato ritiene che il mercato, da solo, non riesca a garantire un accesso dignitoso alla casa, allora deve assumersi la responsabilità di intervenire direttamente costruendo le condizioni perché quella crisi possa essere affrontata.
Non è una soluzione miracolosa. Non tutti gli immobili abbandonati possono diventare case, e non tutti i problemi abitativi dipendono dalla scarsità di edifici. Ma è una direzione concreta, che merita di essere discussa.
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